Der gesprochene Text der Folge im Wortlaut. Die Sprecherstimme ist synthetisch, Themenauswahl, redaktionelle Kontrolle und inhaltliche Verantwortung liegen bei der Redaktion des Wirtschaftsforum.
In Deutschland fehlen fast anderthalb Millionen Wohnungen. Gleichzeitig stehen etwa elf Millionen Quadratmeter Bürofläche leer. Die naheliegende Idee… aus dem einen das andere machen.
Für viele Unternehmen beginnt die Frage allerdings näher am eigenen Haus. Warum zahlen wir eigentlich weiter für Flächen, die wir nicht mehr brauchen?
Guten Morgen. Heute ist Dienstag, der zweiundzwanzigste September, und das ist der Morning Brief von Wirtschaftsforum. Was der Tag für Ihr Unternehmen bedeutet… in unter sechs Minuten.
Stellen wir uns einen Mittelständler vor, der vor zwölf Jahren seine Verwaltung gekauft hat. Gute Lage, genug Platz, eine Anschaffung für die nächsten Jahrzehnte. Heute arbeitet ein Teil der Belegschaft von zu Hause. Zwei Etagen stehen fast leer. Verkaufen tut weh. Als Büro vermieten ist schwierig. Also bleibt alles, wie es ist.
Wären es Maschinen, spräche man über ihre Auslastung. Bei Flächen heißt es… irgendwann brauchen wir sie vielleicht wieder.
Dieses „irgendwann" hat einen festen Preis. Und solange niemand eine Alternative prüft, sieht dieser Preis unvermeidlich aus.
Deshalb lohnt der Blick auf die Umnutzung. Allein in den sieben größten Städten gilt Bürofläche in der Größenordnung von knapp zwei Millionen Quadratmetern grundsätzlich als umbaufähig.
Und das ist keine Randerscheinung. Etwa jede sechste in diesem Jahr genehmigte Wohnung entsteht in einem Gebäude, das schon steht. Knapp fünfundzwanzigtausend waren es allein bis in den Sommer.
Auch die Länder ändern die Bedingungen. Niedersachsen bindet die Anforderungen an einen Umbau stärker an das Baujahr des Hauses als an den Neubaustandard. Hamburg erleichtert die Umwandlung in Wohnraum und verlangt nicht mehr pauschal, dass Wände und Decken auf Neubauniveau ertüchtigt werden.
Manches, was vorher an einer Vorschrift scheiterte, wird damit möglich. Ob es in einem bestimmten Haus funktioniert, sagt das noch nicht.
Denn zwischen einem leeren Büro und einer vermietbaren Wohnung liegen Fragen, die keine Förderung wegnimmt. Trägt die Statik den geplanten Umbau? Lassen sich sichere Fluchtwege herstellen? Reicht der Schallschutz? Wo laufen die Leitungen für Bäder und Küchen? Und lässt sich die neue Nutzung überhaupt genehmigen?
Ein Bürohaus ist für einen anderen Alltag gebaut. Was für Besprechungsräume und Schreibtische passt, passt nicht automatisch für Schlafzimmer und Bäder. Auf dem Grundriss ist eine große Fläche schnell in sechs Wohnungen geteilt. Ob daraus sechs brauchbare Wohnungen zu vertretbaren Kosten werden, entscheidet das Gebäude.
Der erste Auftrag ist deshalb eine technische Vorprüfung. Mit klarem Umfang, vereinbartem Budget und einer präzisen Frage: gibt es ein Hindernis, das jedes Weitermachen unwirtschaftlich macht?
Ein frühes Nein ist dabei ein gutes Ergebnis… es erspart dem Unternehmen, monatelang eine Idee zu finanzieren, zu der das Haus nicht passt.
Fabian Ochs macht solche Projekte in München seit fünfundzwanzig Jahren. Sein Architekturbüro mit fünfundsechzig Mitarbeitern hat leerstehende Bürogebäude in Wohnungen überführt und Warenhäuser neu belegt.
Er beschreibt die Aufgabe so: „Wichtig ist, Kosten- und Terminsicherheit mit nachhaltigen Zielen zusammenzubringen."
Für einen Mittelständler heißt das etwas sehr Handfestes. Ein Umbau muss sich steuern und finanzieren lassen, während der Betrieb weiterläuft. Er bindet Kapital, beschäftigt die Geschäftsführung und stört womöglich die, die im Haus arbeiten. In die Machbarkeitsprüfung gehört deshalb auch eine betriebliche Frage: sind wir für so etwas aufgestellt?
Vielleicht führt man den Umbau selbst. Vielleicht verkauft man an jemanden, der das jeden Tag macht. Vielleicht rückt der eigene Betrieb auf weniger Fläche zusammen und ein Teil des Hauses wird getrennt vermietet. Um zu wählen, muss man die Ausgangslage kennen.
Daraus wird ein Auftrag für die nächste Sitzung der Geschäftsführung. Lassen Sie sich drei Zahlen vorlegen. Wie viel Fläche wird tatsächlich genutzt. Was kostet die ungenutzte im Jahr. Und wann steht der nächste große Termin an, die anstehende Sanierung oder die Anschlussfinanzierung.
Genutzt heißt dabei wirklich genutzt, über einige repräsentative Wochen gemessen. Ein zugewiesener Schreibtisch ist noch kein besetzter Arbeitsplatz. Und zu den Kosten des Leerstands gehören neben Energie und Reinigung auch Instandhaltung und Finanzierungslasten.
Dann bekommt die Prüfung einen Verantwortlichen und einen Termin, an dem entschieden wird. Sonst stehen die beiden Etagen zum nächsten Jahresabschluss immer noch leer.
Wer das Haus besitzt, geht mit diesen Zahlen in ein Angebot für die Vorprüfung. Wer mietet, fängt beim Vertrag an: wann lässt sich Fläche abgeben, unter welchen Bedingungen ist Untervermietung möglich, und was ließe sich mit dem Eigentümer vereinbaren.
Verglichen wird am Ende nicht mit dem Neubau, sondern mit dem Preis des Wartens. Auch eine Prüfung, die den Umbau begräbt, kann gut angelegtes Geld sein. Eine Möglichkeit weniger heißt, dass die übrigen endlich drankommen.
Eine leere Fläche muss sich keine Investition genehmigen lassen. Auf der Bilanz steht sie trotzdem. Vielleicht schaut deshalb niemand so genau hin.
Ochs sagt dazu noch einen zweiten Satz: „Man kann nicht in jedem Projekt alles umsetzen. Aber man kann anfangen."
Anfangen könnte hier heißen… drei Zahlen, ein Verantwortlicher, ein Termin.
Nicht aus jedem leeren Büro wird eine Wohnung. Aber jede Fläche, die lange ungenutzt bleibt, verdient eine Entscheidung.
Das war Ihr Morning Brief. Morgen früh sind wir wieder da.
